Понятие и виды земель рассматриваемой категории. Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения и иного назначения составляют самостоятельную категорию. Основным критерием отнесения земельных участков к этой категории является общая цель, для которой используются эти земли — создание различного рода объектов недвижимости и их эксплуатация. Объединение указанных земель в рамках рассматриваемой категории обусловлено тем, что они используются для специальных несельскохозяйственных нужд. Это — земли несельскохозяйственного назначения.
Статья 83 ЗК РСФСР признает землями промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения и иного назначения земли, предоставленные соответствующими местными администрациями предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач. Кроме того, выделяются еще земли для нужд обороны (ст. 88 ЗК).
В зависимости от конкретных целей, для которых предоставляются эти земли, различаются следующие основные их виды:
земли промышленности, включая земельные участки для разработки полезных ископаемых;
земли транспорта;
земли связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения;
земли обороны;
земли иного назначения.
Правовой режим этой категории земель имеет следующие отличительные черты. Основная функция, которою выполняют данные земли, выражается в их использовании как пространственного операционного базиса, как места размещения объектов недвижимости: промышленности, транспорта, связи, энергетики и т.п.
Для этих специальных задач должны предоставляться в первую очередь земли несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства либо при отсутствии таковых земель — сельскохозяйственные угодья худшего качества (ст. 24 и 27 ЗК). В земельном законодательстве установлены ограничения на изъятие земель, используемых как средство производства в сельском и лесном хозяйстве, для перевода их в состав земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны и иного назначения.
* Установление таких зон не является зонированием.
Земельные участки, на которых устанавливаются указанные зоны, у собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их пределах вводится особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зон. Предприятия, учреждения и организации, в интересах которых устанавливаются зоны с особыми условиями использования земель, обязаны обозначить границы зон специальными информационными знаками (ст. 83 ЗК). Зоны устанавливаются на основании соответствующих нормативных правовых актов решениями органов местного самоуправления при предоставлении земель.
Основная отличительная черта правового регулирования использования данной категории земель заключается в том, что их правовой режим, а также смежных земельных участков подчинен режиму эксплуатации объектов недвижимости, прочно связанных с землей. Это обстоятельство обусловливает установление зон с особыми условиями использования земель.
Другой особенностью правового режима земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны и иного назначения является строгое нормирование размеров земельных участков, предоставляемых для использования их в несельскохозяйственных целях. Согласно ст. 36 ЗК размеры земельных участков для несельскохозяйственных целей устанавливаются по утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с проектно-технической документацией.
Для большого числа промышленных, транспортных объектов, объектов связи и других действуют нормы предоставляемых земельных участков. Например, нормы отвода земель для магистральных трубопроводов № СН 452-73 были утверждены Госстроем СССР 30 марта 1973 г. Эти нормы устанавливают ширину полос земель для магистральных подземных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов) и размеры земельных участков для размещения запорной арматуры указанных трубопроводов. Ширина полос земель для магистральных надземных и наземных трубопроводов определяется проектом, утвержденным в установленном порядке. Применяются также иные строительные нормы отвода земель.
В случае если таких норм не установлено, площадь земельного участка, необходимого для обслуживания объекта, определяется в проекте его строительства.
К числу особенностей правового режима земель этой категории относится также право несельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций предоставлять не используемые ими земли во временное пользование гражданам, колхозам, другим предприятиям, учреждениям, организациям для сельскохозяйственных целей (ст. 84 ЗК).
Служебные земельные наделы. Специфической чертой правового режима земель данной категории является предоставление отдельным категориям работников служебных земельных наделов.
Служебные земельные наделы предоставляются для сельскохозяйственного использования отдельным категориям работников предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесного хозяйства, легкой промышленности, водного, рыбного, охотничьего хозяйства.
Наделы выделяются в двухнедельный срок из земель, находящихся в пользовании или долгосрочной аренде предприятий, учреждений и .организаций соответствующих министерств, государственных комитетов и ведомств, по решению администрации этих предприятий, учреждений и организаций. При недостатке таких земель предприятия, учреждения, организации ходатайствуют перед местными администрациями о дополнительном предоставлении земельных участков для этих целей. Гражданам, являющимся собственниками земли, землевладельцами или арендующим у местной администрации земли сельскохозяйственного назначения, служебные земельные наделы не предоставляются.
Служебные земельные наделы предоставляются на время работы, в связи с которой они выделены. В случае когда на служебном наделе посеяны сельскохозяйственные культуры, право пользования уволенного работника служебным наделом прекращается после снятия урожая. Право на служебный земельный надел сохраняется за работниками, прекратившими трудовые отношения при переходе их на пенсию по старости или инвалидности, за одним из членов семьи работников, призванных на действительную срочную военную службу в ряды Вооруженных Сил или поступивших на учебу, — на весь срок нахождения на военной службе либо в учебном заведении, а также за одним из членов семьи работников, погибших в связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей — пожизненно, а для детей — до совершеннолетия.
* СП РСФСР. 1965. № 5. Ст. 24.
Регулирование приватизации земель. Процедура приватизации земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий урегулирована в специальных нормативных актах, поскольку согласно ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (в ред. от 23 июня 1999 г.)* на приватизацию земли его действие не распространяется.
* СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3595; 1999. № 26. Ст. 3173.
Основаниями приобретения права частной собственности на землю при приватизации государственных и муниципальных предприятий являются следующие юридические факты-: приватизация предприятия и заключение договора купли-продажи земельного участка.
Право граждан и юридических лиц приобретать земельные участки в собственность при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий было предусмотрено Указом Президента РФ от 5 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий». Земельные участки должны продаваться в собственность органами, уполномоченными местными администрациями, по цене земли не ниже нормативной. Указ Президента РФ закрепил принцип: собственник недвижимости вправе приобрести в собственность земельный участок, на котором находится это недвижимое имущество.
* СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.
Законодательством допускается возможность приватизации земельных участков, на которых расположены приватизируемые предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также объекты недвижимости, сданные в аренду. В то же время установлен ряд ограничений (см. § 3 гл. 5).
Закреплено общее правило единовременной приватизации земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов. Отказ в продаже находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка допускается исключительно в случаях, предусмотренных федеральным законом (п. 4.2 Основных положений государственной программы приватизации).
* СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.
Законодательство закрепляет также право физических и юридических лиц (российских, иностранных, а также лиц без гражданства) на приватизацию земельного участка, на котором (или под которым) расположено приватизированное ими предприятие.
Продавцом земельного участка, занятого приватизируемым государственным (муниципальным) предприятием, является фонд имущества, продавший указанное предприятие либо акции акционерного общества, созданного при его приватизации. Продажа иных объектов недвижимости, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, осуществляется фондами имущества субъекта РФ или муниципального образования, к собственности которого относится продаваемый объект недвижимости.
Покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации». Однако п. 1 ст. 9 указанного Федерального закона предусматривает следующее ограничение: государственные и муниципальные унитарные учреждения, а также иные юридические лица, в уставном капитале которых доля РФ, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25%, не имеют права быть покупателями такого имущества.
Право приобрести в собственность земельные участки под приватизированными предприятиями, находящиеся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий, предоставляется следующим категориям физических и юридических лиц: собственникам приватизированных государственных и муниципальных предприятий или имущества, ранее сданного в аренду, в результате его выкупа; открытым акционерным обществам, созданным путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, не менее 75% их акций; гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, а также организациям, не более 25% уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае, если договор был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
В случае перехода (в том числе при приватизации) права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким собственникам право собственности на земельный участок переходит к этим лицам в размере, пропорциональном долям собственности на расположенный на нем основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между сособственниками указанного объекта не допускается. Сособственники получают безусловное право на приобретение по нормативной цене соответствующей доли земельного участка. Отношения между ними регулируются правилами, установленными законодательством РФ, в том числе правилами о кондоминиуме.
Предусмотрены следующие условия продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий.
Приобретение земельного участка собственником приватизированного предприятия — обязательное условие коммерческого, инвестиционного конкурсов, аукциона по продаже приватизируемого предприятия и заключения договора купли-продажи этого предприятия. При приватизации предприятия составляется план его приватизации. В него включаются: ситуационный план расположения предприятия, данные о границах, размерах, местоположении земельного участка предприятия, экологических и инженерно-геологических условиях, об уровне инженерного благоустройства территории и о состоянии социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, объектах культурного и исторического значения, общего пользования, акт о нормативной цене земельного участка приватизируемого предприятия, размер земельного налога.
Земельные участки продаются по нормативной цене земли. Согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (п. 4) размер выкупной цены при продаже земельных участков в этих случаях не может быть ниже пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Органы архитектуры и градостроительства совместно с комитетами по земельным ресурсам и землеустройству при разработке плана приватизации представляют указанные данные в установленные сроки в комитеты по управлению имуществом.
Начальная цена продаваемого предприятия не включает в себя стоимость земельного участка. При определении величины уставного капитала нормативная цена земельного участка отражается в акте оценки стоимости имущества и не включается в уставный капитал.
В случае отсутствия документов, удостоверяющих право пользования государственного (муниципального) предприятия земельным участком, его площадь определяется в плане приватизации на основании данных по фактическому использованию земельного участка. В понятие «территория предприятия» включаются все участки, которые вместе с расположенными на них строениями находятся на балансе предприятия.
* БНА. 1992. № 11-12.
Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли-продажи земельного участка служат основанием для регистрации в установленном порядке права собственности на землю.
Несколько иной порядок продажи земельных участков приватизированным предприятиям применяется в случаях их расширения и дополнительного строительства. Так, продажа земельных участков собственникам приватизированных предприятий для расширения и дополнительного строительства этих предприятий осуществляется на конкурсной или аукционной основе за счет земельных участков, которые не предоставлены никому в пользование или не сданы в аренду. К участию в конкурсе или аукционе допускаются только собственники приватизированных предприятий.
При проведении коммерческого или инвестиционного конкурсов право приобретения земельного участка передается покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям и критериям конкурса. Условия коммерческого или инвестиционного конкурса могут включать: целевое использование участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству участка и др.
На аукционе земельные участки продаются в тех случаях, когда от покупателя не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования. Право собственности приобретает покупатель, предложивший в ходе торгов максимальную цену. Начальная цена земельного участка при продаже на конкурсе или аукционе устанавливается в размере не ниже нормативной цены земли. Заявки для участия в конкурсе или аукционе принимаются продавцом в течение месяца со дня опубликования перечня участков земель, предлагаемых местной администрацией для продажи с указанием целевого использования земель. Заявки подаются собственниками приватизированных предприятий органу, уполномоченному выступать продавцом земельных участков.
В случаях, когда собственник приватизированного предприятия является единственным участником аукциона, коммерческого или инвестиционного конкурсов, земельный участок продается ему в собственность по стартовой цене, но не ниже нормативной цены земельного участка.
Установлены специальные гарантии защиты прав покупателя земельного участка в случае его изъятия для государственных или общественных нужд. Изъятие земельного участка допускается только в случаях, установленных федеральными законами, и осуществляется в судебном порядке. Принудительный выкуп проданного в собственность земельного участка возможен в размере не ниже уплаченной покупателем стоимости земельного участка. Необходимо подчеркнуть, что указанный порядок приватизации земельных участков применяется также и в отношении земель населенных пунктов.