Земельные участки для индивидуального жилищного строительства. Земельный кодекс регулирует некоторые вопросы, правового режима земельных участков, используемых для жилищного, дачного и гаражного строительства, а также для предпринимательской деятельности. Согласно ст. 80 ЗК земельные участки для кооперативного, а также индивидуального дачного, гаражного и жилищного строительства предоставляются местными администрациями в соответствии с их компетенцией.
Земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, используются для возведения жилых домов и служебно-хозяйственных строений. Так ст. 81 ЗК определяет целевое назначение этих земельных участков.
* ВВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3485.
Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока органы местного самоуправления применяют к застройщику санкции, предусмотренные законодательством. Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.
* ВВС РФ. 1993. № 7. Ст. 247.
Согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»* военнослужащим, а также гражданам, уволенным с военной службы, в зависимости от срока и условий прохождения военной службы бесплатно предоставляются в собственность или пожизненное наследуемое владение земельные участки по их желанию для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства.
* СЗ РФ. 1998. № 22. Ст. 2331.
Положение о службе в органах внутренних дел Российской Федерации, утвержденное постановлением Верховного Совета РФ от 23 декабря 1992 г. (в ред. от 24 декабря 1993 г.)* предусматривает, что сотрудникам, прослужившим в органах внутренних дел 15 лет и более, предоставляются безвозмездно земельные участки под строительство индивидуальных жилых домов и садово-огородные хозяйства за счет неиспользуемых или отведенных в ином установленном законодательством порядке земель площадью 0,06 га — в городах, 0,10 га — в поселках городского типа и 0,25 га — в сельской местности.
* ВВС РФ. 1993. № 2. Ст.70.
Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (в ред. от 17 июля 1999 г.)* предусматривает, что инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства (ст. 17).
* СЗ РФ. 1995. № 48. Ст. 4563; 1999. № 29. Ст. 3693.
Согласно постановлению Правительства РФ от 27 июля 1996 г. № 901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг)* инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, обеспечиваются в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства (п. 17).
* СЗ РФ. 1996. № 32. Ст. 3936.
Ряд льгот по предоставлению земельных участков установлены указами Президента РФ. Так, согласно п. 2 Указа Президента РФ от 16 апреля 1996 г. № 564 «Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы» (в ред. от 13 июня 1996 г.)* установлено, что членам казачьих обществ, взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся в приграничные районы РФ, предоставляются бесплатно земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.
* СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 1955; № 25. Ст. 3003.
Порядок предоставления земель этим лицам определен в постановлении Правительства РФ от 8 июня 1996 г. № 667 «Об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования»*.
* СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 3023.
Согласно ст. 18 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. «О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях» (в ред. от 8 января 1998 г.)* гражданам, в том числе коренным жителям, проработавшим в районах Крайнего Севера и приравненным к ним местностям не менее 10 календарных лет, а работникам, получившим инвалидность (в том числе и по общему заболеванию) или профессиональное заболевание, — до истечения указанного срока предоставляется право по вновь избранному месту жительства на выделение земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
* ВВС РФ. 1993. № 16. Ст. 551.
В развитие положений этого Закона был принят Указ Президента РФ от 2 февраля 1996 г. № 135 «О бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»*, согласно которому земельные участки предоставляются этим лицам бесплатно.
* СЗ РФ. 1996. № 6. Ст. 537.
Случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность определены и в иных указах Президента РФ. Так, земельные участки, выделенные для личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного строительства в сельской местности, предоставляются в собственность гражданам бесплатно согласно п. 14 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»*.
* ВВС РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53.
Указом Президента РФ от 4 января 1992 г. № 1 «Об отводе земельных участков в Московской области для малоэтажного строительства и садоводства для жителей г. Москвы и области»* было поручено главе администрации Московской области, начиная с 1992 г. в течение 10 лет выделять для жителей г. Москвы и Московской области пропорционально численности городского населения безвозмездно для малоэтажного строительства 40 тыс. га земли. Оформление отводов должно вестись равномерно по годам с опережением в зависимости от темпов освоения.
* ВВС РСФСР. 1992. № 3. Ст. 99.
Во всех остальных случаях гражданам и юридическим лицам, как правило, земельные участки предоставляются в собственность за плату в основном по нормативной цене земли.
* ВВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26.
Согласно ст. 1 Закона передача земельных участков для индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством РФ и республик в составе РФ и настоящим Законом.
Граждане, имеющие на момент вступления в силу настоящего Закона земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей предельные нормы. Гражданам было предоставлено право приобретать данную часть земельного участка в частную собственность по договорной цене у местной администрации.
Что особенно важно, гражданам, получившим земельные участки в частную собственность для указанных целей, было предоставлено право продавать их другим гражданам РФ независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков.
* СЗ РФ. 1996. № 11. Ст. 1026.
Порядок, перерегистрации прав на земельные участки (приватизации) регулируется Инструкцией Роскомзема от 9 марта 1992 г. «О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей».
Перерегистрация прав на земельный участок производится, в частности, в связи с изменением правового статуса земельного участка, т.е. предоставлением его в собственность или внесением значимых изменений в сведения о площади или расположение земельного участка, либо в связи с переходом прав на земельный участок к другому собственнику.
Перерегистрация прав на земельный участок землепользователей-граждан производится по личному заявлению граждан или по инициативе местных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству на основании ранее выданных документов, удостоверяющих право пользования земельным участком. При отсутствии таких документов права на земельный участок оформляются после необходимых землеустроительных работ по установлению границ в натуре с учетом фактического использования земель. Новые документы на участок выдаются при условии, что его расположение, размеры и границы не являются спорными. В противном случае спор должен быть рассмотрен в, установленном порядке.
Работы по перерегистрации прав на земельные участки осуществляются районными, городскими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству с привлечением организаций, имеющих право на указанные работы. При проведении таких работ уточняются эффективность и целевое использования земель, при необходимости проводятся контрольные измерения или уточнение границ земельного участка в натуре. При наличии споров и отсутствии документов, удостоверяющих право пользования земельным участком, в обязательном порядке производятся контрольный обмер и уточнение фактически сложившихся границ используемого земельного участка.
Границы земельных участков, установленные утвержденным проектом землеустройства, а также уточненные в порядке перерегистрации прав на земельный участок, переносятся в натуру (на местность) с закреплением их внешних границ межевыми знаками. Границы участков устанавливаются специалистами комитетов по земельным ресурсам и землеустройству или по их поручению — организациями, имеющими право на указанные работы. В этой процедуре участвуют граждане или представители собственников земли, землевладельцев или землепользователей, за которыми закрепляются земельные участки, и смежные землепользователи.
Заинтересованные собственники земли, землевладельцы и землепользователи извещаются о предстоящих землеустроительных действиях по установлению границ в натуре повестками, которые должны быть вручены им не позднее, чем за два дня до проведения работ. В случае неявки (при своевременном вручении повестки) представителей смежных землепользователей об этом составляется протокол и землеустроительные действия не прекращаются.
При определении границ на местности составляется акт их установления (восстановления), в котором дается описание положения границ на местности и делается запись о передаче собственникам земли, землевладельцам и землепользователям межевых знаков для наблюдения за их сохранностью и об их ответственности за уничтожение знаков. После установления и закрепления границ земельного участка на местности или когда границы и размеры землевладения (землепользования) установлены ранее и не являются спорными, комитет по земельным ресурсам и землеустройству вносит в местную администрацию предложения для принятия решения о перерегистрации прав на эти участки, т.е. приватизации земель.
Приобретение земельных участков на торгах для индивидуального жилищного строительства. Право частной собственности или аренды на земельный участок для индивидуального жилищного строительства граждане и юридические лица могут приобрести в результате участия в торгах, проводимых в формах аукционов или конкурсов, по продаже земельных участков. Обычно торги проводятся по продаже земельных участков, предназначенных для застройки. В этих случаях основанием приобретения права собственности на землю или аренды являются два взаимосвязанных между собой юридических факта: участие лица в тopгax и признание его победителем и заключение договора купли-продажи земельного участка либо его аренды.
Возможность приобретения права частной собственности на землю на торгах предусмотрена в п. 8 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»: «продажа земель может производиться на конкурсах или аукционах». Эта норма, имеющая общий характер, получила развитие в Градостроительном кодексе РФ (ст. 56), которая устанавливает, что земельные участки в городских и сельских поселениях предоставляются в соответствии с земельным законодательством РФ. В случае предоставления земельных участков на праве собственности или праве долгосрочной аренды органы местного самоуправления вправе объявлять конкурсы или аукционы, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.
Органы местного самоуправления при проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки могут устанавливать к их участникам ряд особых требований.
К ним относятся:
возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;
строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
соблюдение сроков строительства объектов недвижимости;
благоустройство территорий общего пользования.
Застройщик, получивший земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, имеет право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам. В случае перехода прав на земельный участок к другому лицу указанные выше требования сохраняются.
Особенностью оформления прав на земельный участок в этих случаях является то, что обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежат следующие сведения: код территориальной зоны, установленный правилами застройки; функциональное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится участок; местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, а также в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, и иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.
Кроме того, в этих документах должно быть отражено: наличие в границах земельного участка объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов; наличие в границах земельного участка зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земельного участка, с указанием ограничений на использование этого участка в связи с расположением на нем указанных объектов.
* СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546.
** СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 263; № 33. Ст. 4041
Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) предусматривает, что на торги выставляются земельные участки, которые имеют установленные границы и соответствующий правовой режим. Конкретные земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или иного поселения, другой градостроительной и землеустроительной документацией.
Решение о продаже на торгах соответствующих земельных участков или права аренды принимает их собственник. Так, земельные участки, которые находятся в федеральной собственности, могут быть проданы или сданы в аренду по решению Правительства РФ или специально уполномоченных им федеральных органов исполнительной власти. Продажа земельных участков или права аренды земельных участков — собственности субъектов РФ осуществляется по решению органа государственной власти субъекта РФ. На основании решения органа местного самоуправления может производиться продажа земельных участков или права аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Указанные органы являются продавцами земельных участков. Продавец может либо сам организовать торги, либо заключить договор со специализированной организацией, которая будет организовывать торги. Существенное условие такого договора — включение в него положения, касающегося возмещения расходов специализированной организации по проведению торгов, включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рекламной кампании, экспертов и т.д.
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. Аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене. Если проводятся закрытый по форме подачи предложения по цене аукцион или конкурс, то продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Основные задачи комиссии: оценка предложений участников конкурса; определение победителя торгов; оформление протокола о результатах конкурса; принятие решения о признании торгов несостоявшимися на основании условий, предусмотренных законодательством.
В состав комиссии могут входить представители соответствующих органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных организаций (объединений). Заседание комиссии считается правомочным, если на нем присутствуют не менее двух третей членов комиссии. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов.
Продавец определяет форму проведения торгов, начальную цену земельных участков, сумму задатка, график платежей. В торгах может участвовать любое лицо, подавшее заявку с требуемыми и надлежаще оформленными документами не позднее даты, указанной в извещении, и своевременно перечислившее задаток на объявленные в извещении расчетные счета. Одно лицо может подать только одну заявку на участие в торгах. Для участия в торгах юридические и физические лица представляют организатору заявку по установленному им образцу.
После завершения аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка, называет его продажную цену и номер билета победителя аукциона. Цена, предложенная победителем аукциона, фиксируется в протоколе о результатах аукциона. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за земельный участок.
При проведении аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов. Победителем конкурса признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия (сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры, архитектурно-планировочные решения и др.). При равенстве предложений победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше.
Торги могут быть признаны несостоявшимися по следующим основаниям: в торгах участвовало менее двух участников по каждому выставленному на торги земельному участку; ни один из участников аукциона после троекратного объявления начальной цены не поднял билет; ни один из участников конкурса, не внес предложений, соответствующих условиям конкурса, или по решению комиссии не признан победителем; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, договора купли-продажи или договора о залоге земельного участка. По согласованию с продавцом организатор в случае признания торгов несостоявшимися имеет право объявить повторное проведение торгов, изменив их условия.
Победитель торгов в соответствии с установленными сроками и условиями оплаты вносит платежи единовременно или в рассрочку в соответствии с графиком платежей. Сумма внесенного задатка засчитывается в счет платежей за приобретаемый земельный участок. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается между продавцом и победителем торгов в срок не позднее 20 дней с момента оформления протокола о результатах торгов. Если по итогам торгов оплата производится единовременно, то государственный переход права собственности на земельный участок регистрируется после полного внесения платежа. Задатки, внесенные участниками торгов, не признанных победителями, подлежат немедленному возврату после утверждения протокола о результатах торгов.
Заинтересованные лица могут оспорить результаты торгов в судебном порядке. Торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными. Признание торгов недействительными влечет соответственно признание недействительности договора купли-продажи земельного участка.
Земельные участки для дачного строительства. Земельные участки, предоставленные для дачного строительства, используются для возведения жилого дома, хозяйственных построек и организации отдыха, а также выращивания овощей, ягод, фруктов, цветов (ст. 81 ЗК). Правовой режим этих участков практически полностью аналогичен правовому режиму земель, используемых для ведения садоводства и огородничества, закрепленному в Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (см. § 5 гл. 11).
Земельные участки для гаражного строительства. Земельные участки, предоставленные для гаражного строительства, используются для возведения построек, необходимых для хранения и обслуживания автомобилей, других средств транспорта.
Земли для кооперативного гаражного строительства состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании гаражно-строительных кооперативов, и из земель, находящихся в пожизненном наследуемом владении членов этих кооперативов (ст. 80 ЗК).
К землям общего пользования относятся земли, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования. На земли общего пользования местными администрациями кооперативам выдается документ, удостоверяющий право на землю. На участки, предоставленные членам указанных кооперативов в пожизненное наследуемое владение, органами местной администрации по представлению соответствующих кооперативов выдается документ, удостоверяющий их право на землю. При строительстве гаражно-строительными кооперативами многоярусных гаражей земельные участки предоставляются в бессрочное (постоянное) пользование или аренду кооперативам.
* САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.
Земельные участки для предпринимательской деятельности. Земельные участки, предоставленные для ведения предпринимательской деятельности, предназначаются для возведения построек, необходимых для выполнения данного вида деятельности. Порядок приватизации таких земельных участков регулируется указами Президента РФ.
* ВВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761.
Затем Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. № № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»* было предусмотрено, что граждане и их объединения приобретают земельные участки, предоставленные им на законных основаниях для предпринимательской деятельности до введения в действие Указа Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631, в собственность или берут в аренду с правом приобретения в собственность.
* ВВС РФ. 1992. № 25. Ст. 1427.
Заявки на приобретение в собственность земельного участка, предоставленного гражданам и их объединениям, принимаются и регистрируются в день подачи только от указанных лиц соответствующим органом, уполномоченным выступать продавцом. Отказ в регистрации заявки не допускается. Однако не могут быть проданы земли, которые не подлежат приватизации.
Продавец обязан в месячный срок со дня регистрации заявки на приобретение земельного участка продать его и заключить договор купли-продажи земельного участка.