1. Земельный участок как объект права собственности и наследования

 
Гражданский кодекс РФ, довольно подробно регламентируя в гл. 17 право собственности и другие вещные права на землю, тем не менее не содержит нормативного определения земельного участка. Он определяется в ст. 6 ЗК РФ как часть поверхности Земли (в том числе почвенный слой) в границах, которые описаны и удостоверены в установленном порядке. Несколько иное, более широкое, понятие земельного участка приведено в Федеральном законе от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" *(241) - это часть поверхности Земли (в том числе поверхностный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка.
Из содержания приведенных норм следует, что земельный участок всегда индивидуализируется на местности при его отводе, представляя собой индивидуально определенную вещь, и характеризуется такими признаками, как общий размер, границы и местоположение. Установление предельных (максимальных и минимальных) норм предоставления земельных участков из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства отнесено к компетенции субъектов Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства - органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ).
К примеру, Законом Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ *(242) предусмотрено выделение земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - от 2 до 40 га, садоводства - от 0,06 до 0,15 га, дачного строительства - от 0,06 до 0,25 га.
В одинаковой степени важны как максимальные, так и минимальные нормы предоставления - в соответствии с п. 1 ст. 1182 ГК РФ раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения, т.е. менее этих норм дальнейшее деление участка не допускается, так как ведет к утрате его целевого назначения (неделимые земельные участки).
В тех случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок. В связи с этим заслуживает внимания вопрос о природе права на земельную долю, полученную бывшими работниками колхозов, совхозов при реорганизации этих хозяйств. Выделение таким работникам земельного пая или доли в натуре, как правило, никогда не производилось. Поэтому иногда высказывается мнение о том, что вещное право на долю у этих лиц не возникает - в таком случае можно говорить лишь об их праве на выделение земельной доли, т.е. о праве обязательственном, а не вещном. Однако с этим трудно согласиться.
Независимо от оснований возникновения права общей собственности на земельный участок и числа ее участников, включая и бывших работников реорганизованного хозяйства, речь идет именно о праве общей собственности на земельный участок. Разумеется, при условии, что земельная доля не была внесена наследодателем в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия либо работник не распорядился своей долей иным образом. Следует подчеркнуть, главное отличие между земельными участками той или иной категории (т.е. выделенных гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, а также земельных долей), на которые распространяется режим общей собственности, заключается лишь в их размере и количестве участников общей собственности. Что касается их правовой природы, то выявить какие-либо принципиальные различия между ними невозможно - во всех случаях это множественность субъектов и неразделенность объекта - земельного участка. Важно отметить, что в ст. 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения правильно сформулировано понятие земельной доли как доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Тем самым положения ст. 1181 ГК РФ должны распространяться и на земельные доли бывших работников сельскохозяйственных предприятий без каких-либо изъятий.
Согласно ст. 261 ГК РФ территориальная граница земельного участка определяется в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику соответствующими органами. Какими именно документами должны быть удостоверены права на участок, ЗК РФ (ст. 26) ответа не дает, отсылая к Закону о регистрации прав на недвижимое имущество.
Если обратиться к ст. 17 названного Закона, то из приведенного в ней перечня оснований возникновения регистрируемых прав и документов, необходимых для проведения государственной регистрации, особого внимания заслуживают документы, связанные с административно-правовым способом возникновения прав граждан на земельные участки.
В таком порядке Земельный кодекс РСФСР 1991 г., указы Президента РФ и постановления Правительства РФ предусматривали возможность: 1) предоставления бесплатно земельных участков в собственность или в пожизненное наследуемое владение гражданам ("новое предоставление") либо 2) перерегистрации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование ("приватизация земельных участков").
Так, в период с 25 апреля 1991 г. по 27 октября 1993 г. акты о предоставлении земельных участков издавались местными Советами народных депутатов, а затем их полномочия стали осуществлять соответствующие местные администрации. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 *(243) предусматривалась выдача временных свидетельств о праве собственности на земельный участок. После 27 октября 1993 г. согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 *(244) выдаваемые на основании постановления местной администрации документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, подлежали регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Выданные ранее государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность были объявлены постоянными и имеющими равную законную силу со свидетельством, предусмотренным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767.
Закон о регистрации прав на недвижимое имущество установил единый порядок регистрации прав на недвижимое имущество, включая земельные участки. Вместе с тем, несмотря на то что этот Закон вступил в силу с 31 января 1998 г., ранее установленный порядок выдачи свидетельств и государственных актов на право собственности и пожизненного наследуемого владения продолжал действовать в ряде регионов. Выдача указанных документов прекращалась только по мере того, как учреждения юстиции в том или ином регионе Российской Федерации начинали осуществлять государственную регистрацию прав и сделок с земельными участками (п. 3 Указа Президента РФ от 25 января 1999 г. N 112 *(245)). Предельный срок для создания системы регистрирующих учреждений юстиции был определен в заключительных положениях Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество до 1 января 2000 г.
Таким образом, при оформлении наследственных прав принадлежность земельного участка может быть подтверждена в указанных случаях:
а) в период с 25 апреля 1991 г. по 27 октября 1993 г. постановлениями местных Советов народных депутатов и выданными на их основании временными свидетельствами, регистрация которых не предусматривалась;
б) начиная с 27 октября 1993 г. постановлениями глав местной администрации, зарегистрированными в земельном комитете либо в учреждениях юстиции (ныне - органах) по государственной регистрации прав.
Несоблюдение требований о государственной регистрации в значительной степени осложняет оформление наследниками своих прав на земельный участок.
Как предусмотрено п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, независимо от оснований возникновения прав на это имущество, если иное не установлено законом. Более того, в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и она считается ничтожной.
Ясно, что при таком подходе нотариус, руководствуясь ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, не вправе включать в наследственную массу земельные участки, в отношении которых правоустанавливающие документы не были зарегистрированы в установленном порядке, т.е. в комитете по земельным ресурсам и землеустройству либо в органах юстиции, исключая период, когда такая регистрация вообще не проводилась (с 19 марта 1992 г. по 27 октября 1993 г.).
Восполнить этот пробел и зарегистрировать право умершего на земельный участок регистрирующие органы считают невозможным по причине того, что со смертью гражданина прекращается и его правоспособность.
Судебная практика, разделяя данную позицию, вместе с тем исходит из того, что права наследников в указанных случаях могут быть защищены в судебном порядке.
Если не имеется спора о праве, то достаточно предъявить нотариусу решение суда об установлении факта владения наследодателем земельным участком на праве собственности. Спор о праве собственности на такой земельный участок может быть положительно разрешен в исковом порядке с последующей государственной регистрацией на основании соответствующего решения суда. В этих случаях суды правильно исходят из того, что установленный Законом о регистрации прав на недвижимое имущество месячный срок для ее проведения касается только регистрационного органа и непосредственного отношения к участникам сделки не имеет. Они вправе обратиться за регистрацией в любое время с учетом требований разумности применительно к положениям ст. 314 ГК РФ.
Поэтому положения п. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделок по мотиву отсутствия их регистрации и прав по ним следует отличать от других аналогичных по названию сделок (ст. 168 ГК РФ), не порождающих правовых последствий, начиная с момента их заключения и заканчивая регистрацией, даже если таковая была проведена. Представляется, что в п. 1 и 3 ст. 165 ГК РФ речь идет о ничтожности сделки в связи с ее "недозаключением" или "незавершением", т.е. только об одном из обязательных элементов, относящихся к форме сделок с недвижимостью, который может быть восполнен в судебном порядке.
Значительные трудности испытывают суды при разрешении споров, связанных с принадлежностью земельных долей (паев) бывшим работникам реорганизованных сельскохозяйственных предприятий. В качестве примера можно привести два дела, рассмотренные судами Московской области.
После смерти матери гражданину Б. нотариальной конторой было выдано свидетельство о праве на наследство в виде земельной доли размером 1,96 га, однако в регистрации его права собственности было отказано. Истринский городской суд согласился с доводами Московской областной регистрационной палаты о том, что при жизни наследодательница внесла свою долю в уставный фонд хозяйственного общества, созданного на базе совхоза, и в удовлетворении жалобы Б. на действия Московской областной регистрационной палаты отказал. В пересмотре решения суда в кассационном и надзорном порядке было также отказано.
По аналогичному требованию Сергиево-Посадский городской суд иск А. о праве собственности в порядке наследования на земельную долю удовлетворил в связи с тем, что его умершему отцу в 1996 г. было выдано в установленном порядке свидетельство о праве собственности на земельную долю, равную 4,0 га, сама реорганизация хозяйства проводилась в 1992 г., и письменного соглашения (договора) о передаче доли в уставный капитал вновь созданному ЗАО не имеется. Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда оставила решение без изменения. Президиум указанного суда все состоявшиеся по этому делу судебные постановления отменил и дело направил на новое рассмотрение. По мнению президиума, суду при рассмотрении спора в отношении земельной доли необходимо было истребовать и проанализировать учредительный договор и устав ЗАО, а также документы местной администрации о предоставлении земель хозяйства в общую долевую собственность.
Из приведенных выше дел видно, что всеми судебными инстанциями исследовался один и тот же вопрос - открывалось ли наследство на земельную долю или она была внесена в уставный капитал хозяйства при жизни наследодателя и не могла быть включена в наследственную массу.
Различные выводы, к которым пришли суды, во многом объясняются тем, что нормативная база по реорганизации предприятий аграрного комплекса (совхозов и колхозов) формировалась постепенно.
В соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению аграрной реформы в России" *(246) и принятых Правительством РФ в его развитие постановлениях (от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" *(247) и от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса" *(248)) действующие на тот период колхозы и совхозы должны были сами в срок до 1 января 1993 г. провести реорганизацию, а вновь образованные в результате этой реорганизации предприятия - зарегистрировать свою организационно-правовую форму. Одновременно члены реорганизуемых хозяйств (по решению трудового коллектива - также пенсионеры, работники социальной сферы и т.п.) наделялись имущественными и земельными долями, которые они могли получить в натуре при выходе из хозяйства или внести их в уставный капитал или паевой фонд вновь образованных сельскохозяйственных организаций.
В дальнейшем был принят ряд нормативных правовых актов, которыми предписывалось: во-первых, выдача по заявлению собственников земельных долей свидетельств о праве собственности на земельную долю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767, и, во-вторых, в случае передачи земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной организации - заключение соответствующих письменных соглашений (договоров) (Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 *(249), постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 *(250)). Однако к этому времени реорганизация предприятий аграрного комплекса была уже в основном завершена. Тем не менее многим из работников, распорядившихся своей земельной долей и утративших право на нее, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству без необходимой проверки выдавали свидетельства о праве собственности на земельную долю.
Поэтому, как представляется, Московский областной суд обоснованно отменил решение Сергиево-Посадского суда, указав, что само по себе свидетельство, выданное земельным комитетом, еще не подтверждает с бесспорностью наличие права на земельную долю у наследодателя. Поскольку реорганизация совхоза проводилась в 1992 г., суду следовало истребовать дополнительные документы, в частности учредительный договор, принятый трудовым коллективом устав, акт органа местного самоуправления о выделении земли в общую собственность. Исходя из анализа именно этих документов Истринский городской суд при рассмотрении указанного выше дела установил, что наследодательница Б. в числе других работников являлась учредителем хозяйственного общества, при ее участии принят устав сельхозпредприятия, в соответствии с которым имущественные и земельные паи вносятся в уставный капитал образуемого общества и при выходе из него имущественный и земельный паи не выделяются. Следовательно, Б. в установленном на тот период порядке распорядилась своей земельной долей, взамен которой по учредительному договору ей полагалась одна доля в уставном капитале, которая и могла быть унаследована в соответствии с действующим законодательством.
Все это не означает, что при рассмотрении таких споров доводы истцов не заслуживают внимания. Внесение земельной доли в уставный капитал того или иного общества по своей природе является сделкой, которая, как и любая другая сделка, должна отвечать ряду обязательных требований, установленных законом. При их нарушении суд может согласиться с заявленными требованиями граждан, руководствуясь общими положениями ГК РФ о недействительности сделок.
Наряду с изложенной проблемой не менее важен и другой вопрос: какими документами может быть подтверждено право того или иного гражданина на земельную долю или земельный пай, полученные при реорганизации сельскохозяйственных предприятий?
Прямого ответа ни ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, ни иные нормативные акты не содержат.
Нотариальная практика исходит из того, что для оформления наследственных прав должны быть представлены: решение общего собрания коллектива о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности, решение органов местного самоуправления о передаче сельскохозяйственных земель в общую собственность с планом земельного участка, свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767, а также справка из сельскохозяйственного предприятия о том, что земельная доля не была внесена в уставный капитал.
Все перечисленные документы необходимы для решения вопроса о выдаче свидетельства о праве на наследство, а в дальнейшем - для государственной регистрации прав на земельную долю. Без них нельзя с определенностью сказать, кто же является собственником спорной земельной доли на момент открытия наследства. В то же время к числу правоустанавливающих документов в точном значении этого понятия можно отнести лишь акт органов местного самоуправления о передаче земли в общую собственность. Решение общего собрания трудового коллектива о круге лиц, имеющих право на земельную долю, и ее размере, служило лишь базой для принятия указанного решения органами местного самоуправления. Это вытекает из Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, одобренных постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 *(251), в которых момент возникновения права собственности на земельную долю определен датой принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия) (п. 18).
Данный вывод в полной мере согласуется со ст. 8 ГК РФ, содержащей перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе и такой, как "акт органов местного самоуправления".
Выдаваемые на основании Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 свидетельства о праве собственности на земельные доли были призваны закрепить и удостоверить уже существующие права бывших работников реорганизуемых колхозов и совхозов, поэтому их можно рассматривать в качестве правозакрепляющих или правоудостоверяющих документов.