На практике жилые помещения, как правило, составляют наиболее ценную часть наследственного имущества, что порождает многочисленные споры, не всегда, правда, основанные на последовательном применении действующего законодательства.
В начале 1990-х гг., в период массовой приватизации жилья, широкое распространение получило мнение о том, что при приватизации жилого помещения в совместную собственность и последующей смерти одного из сособственников принадлежавшая ему доля должна переходить к остальным сособственникам, минуя наследников умершего. В литературе справедливо отмечается, что какие-либо правовые основания для такой позиции отсутствовали *(222). Пленум Верховного Суда РФ в 1996 г. *(223) дал специальное разъяснение о том, что приобретение несколькими нанимателями жилой площади в собственность квартиры в силу Закона о приватизации жилищного фонда в РФ порождает право собственности каждого из них на квартиру, и в случае смерти одного из сособственников наследники вправе наследовать его долю. Это положение действует независимо от того, приобретена ли квартира в общую совместную или в общую долевую собственность *(224).
На практике нередко возникает необходимость разделить между наследниками поступившее в их общую долевую собственность в порядке наследования жилое помещение - квартиру. При разделе такого помещения по соглашению между наследниками они самостоятельно определяют размеры, условия и порядок предоставления каждому из них части квартиры. При недостижении соглашения и обращении наследников в суд последний будет исходить из того, что раздел квартиры в натуре допустим лишь в случае, когда приходящаяся на истца доля жилой площади (т.е. принадлежащая наследнику доля в наследстве) позволяет выделить ему изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат *(225). Кроме того, судебная практика признает раздел квартиры в натуре допустимым только тогда, когда имеется техническая возможность передачи соответствующему наследнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования квартирой *(226).
Значительные практические трудности могут возникнуть в связи с необходимостью раздела между наследниками принадлежавшей наследодателю приватизированной комнаты в коммунальной квартире. Часть 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ (1991 г.) устанавливала запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, что, вероятно, объяснялось желанием законодателя избежать в условиях массовой приватизации трудноразрешимых проблем для государства и собственников государственных и муниципальных жилых фондов *(227). В 1998 г. Конституционный Суд РФ признал указанную норму Закона не соответствующей Конституции РФ в части ограничения приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования *(228). С учетом изложенного, при возникновении судебного спора о разделе между наследниками такой комнаты суд в отсутствие специального регулирования по данному вопросу может оказаться в затруднительном положении, не получив, с одной стороны, согласия сонаследников на принятие ими компенсации взамен выдела причитающейся доли в натуре (см. п. 4 ст. 252 ГК РФ), а с другой - не имея практической возможности определить порядок пользования наследниками такими помещениями. Сколько-нибудь последовательный подход к разрешению данной коллизии судебная практика до настоящего времени не выработала.
Смягчению остроты ситуации, возможно, будет способствовать установленное в разд. V ГК РФ в рамках преимущественного права на неделимую вещь при разделе наследства преимущественное право на получение жилого помещения (жилого дома, квартиры и тому подобного), раздел которого в натуре невозможен (ст. 1168 ГК РФ). Как следует из текста закона, объектом данного преимущественного права может быть как квартира, так и отдельная комната. Преимущественное перед другими наследниками, не являвшимися ранее участниками общей собственности (независимо от того, пользовались они этим помещением или нет), право на получение в счет своей наследственной доли указанного помещения имеет, во-первых, наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на него (п. 1 ст. 1168). Во-вторых, при отсутствии среди наследников лиц, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на жилое помещение, преимущественное право на его получение в счет своей наследственной доли имеет наследник, проживавший в этом помещении ко дню открытия наследства и не имеющий иного жилого помещения (п. 3 ст. 1168). Как представляется, последовательное и обоснованное применение судами указанных положений позволит избежать мультиплицирования собственников не подлежащих разделу в натуре жилых помещений и, вероятно, уменьшит число споров о праве на такое помещение. Наконец, в-третьих, указанное преимущественное право подлежит применению к разделу наследственного имущества в течение трех лет со дня открытия наследства (ч. 2 ст. 1164 ГК РФ), а по истечении трех лет жилые помещения подлежат разделу по общим правилам о разделе общей собственности (гл. 16 ГК РФ).
Закон, как видим, не содержит четких указаний относительно того, в каком качестве соответствующий наследник должен был проживать в жилом помещении, а также относительно того, что следует понимать под выражением "не имеющий иного жилого помещения". Очевидно, что эти вопросы также отнесены к компетенции суда, который, рассматривая дело о разделе наследства (выделе из него доли), должен будет на основе указаний п. 3 ст. 1168 определить лицо, в наибольшей степени нуждающееся в жилом помещении.
В то же время представляется вполне возможным высказать ряд соображений, касающихся границ применения условий, дающих в соответствии с п. 3 ст. 1168 преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли жилого помещения при невозможности его раздела в натуре. Прежде всего очевидно, что, говоря о "проживании", закон, несмотря на отсутствие прямого указания об этом, имеет в виду постоянное или преимущественное проживание наследника в соответствующем помещении, а не временное его пребывание в нем в связи с краткосрочной или периодической потребностью (учеба, каникулы, командировка и т.п.). В то же время не должно иметь значения то, в каком качестве наследник проживает в жилом помещении - как член семьи собственника или по договору с ним. Наконец, закон не обусловливает проживание обязательностью совместного с наследодателем проживания в этом помещении ко дню открытия наследства.
Вместе с тем условие об отсутствии у наследника "иного жилого помещения" не может, на наш взгляд, толковаться в том смысле, что основание владения "иным жилым помещением" не имеет значения для решения вопроса о том, отвечает ли наследник условиям п. 3 ст. 1168 или нет. Такое толкование неизбежно привело бы к противопоставлению возможности получить жилое помещение в собственность и обладания иным жилым помещением по договору найма, что заведомо ущемляет права наследника на получение имущества в собственность.
Поэтому суд, рассматривая дело о разделе наследства (выделе из него доли), должен будет толковать условие об отсутствии у наследника "иного жилого помещения" практически дословно - как отсутствие у него жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности или по договору социального найма.
Кроме того, рассматривая обстоятельства конкретного дела, суд может принять решение о наличии преимущественного права на жилье и у наследника, имеющего в собственности иное жилое помещение, когда такое помещение не может быть использовано для проживания (расположено вне региона постоянного жительства наследника, не отвечает санитарным и техническим требованиям, используется наследником совместно с другими лицами и т.д.) с учетом его профессионального, имущественного и семейного положения.
Приведенные примеры убеждает в том, что законодатель обоснованно ушел от выработки детальных критериев соответствия наследников условиям предоставления преимущественного права, предусмотренного п. 3 ст. 1168 ГК РФ, установив лишь самые общие требования. Отдавая разрешение данных и многих других коллизий на усмотрение суда, законодатель недвусмысленно указал, что наличие у наследника на праве собственности иного пригодного для проживания жилья не позволяет этому наследнику претендовать на преимущественное получение в счет своей наследственной доли жилого помещения, входящего в состав наследства.