Формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Согласно социологическим исследованиям, свыше 61 процента россиян, а это около 31,6 миллиона семей, желают улучшить свои жилищные условия. Однако, например, за 2003 г. смогли реально улучшить свои жилищные условия только 230 тысяч семей, что составляет всего 0,7 процента нуждающихся. В последующее время картина практически не меняется.
Здесь можно выделить две основные причины.
Во-первых, объемы строительства жилья значительно отстают от потребностей. Так, например, годовой объем ввода жилья за 2003 г. составил всего 2,3 процента от потребности (36,3 миллиона квадратных метров). Для сравнения, в 1987 г. было введено 76,4 миллиона квадратных метров. Сегодня ситуация усугубляется тем, что качество существующего жилищного фонда катастрофически ухудшается. По оценкам экспертов, ветхий и аварийный фонд составляет 87,8 миллиона квадратных метров, а большая часть жилищного фонда (61,6 процента) имеет степень износа более 1/3. Таким образом, при сохранении существующих темпов строительства жилья даже замена ветхого и аварийного фонда не обеспечивается. Именно этим обусловлен неизбежный рост стоимости жилья.
Во-вторых, уровень доходов большей части российских граждан не позволяет приобрести жилье даже в обозримом будущем: ни за полную стоимость, ни с использованием банковских кредитов*(100). Так, доля населения с доходами, позволяющими приобрести стандартную квартиру, составляет всего 9,5 процента.
На региональном уровне в соответствии с федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 гг., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675, созданы законодательные и организационные основы обеспечения жильем отдельных категорий граждан:
- граждан, отселяемых из ветхого и аварийного жилья;
- молодых семей;
- работников бюджетной сферы (военнослужащих и других федеральных служащих) и др.
Другими формами жилищного обеспечения являются:
- обеспечение жильем жителей села, развитие индивидуального жилищного строительства;
- реализация Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" от 25 октября 2002 г. N 125-ФЗ*(101) (в основном за счет выделения средств федерального бюджета);
- обеспечение жильем граждан, уволенных или увольняемых с военной службы и приравненных к ним (в основном за счет государственных жилищных сертификатов в рамках подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.);
- обеспечение жильем молодых ученых.
В то же время в подавляющем большинстве субъектов Российской Федерации массовое предоставление социального жилья не ведется вот уже несколько лет, в связи с чем получение бесплатного жилья без использования собственных средств и рыночных механизмов для большинства граждан, нуждающихся в жилых помещениях, стало практически невозможным.
Ипотечное кредитование. Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики и основным способом решения жилищной проблемы для основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Постановлением Правительства Российской Федерации "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" от 11 января 2000 г. N 28 была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации*(102) , подготовленная в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753*(103) . Она определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.
Предполагается, что система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.
Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования - создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса в целях снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья, что должно обеспечить функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.
Государство в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должно выполнять следующие функции:
- создать надлежащую законодательную и нормативную базу в целях правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы;
- обеспечить социальные гарантии, предоставляемые гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.
Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для кредитных учреждений, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.
В рамках вышеназванной Концепции была фактически сформирована программа конкретных мероприятий, предусматривающая:
- совершенствование правовых основ реализации прав по ипотеке;
- регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
- создание благоприятной налоговой среды для ипотечного жилищного кредитования граждан;
- организацию эффективных условий работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.
Что фактически сделано с момента принятия указанной выше Концепции по вопросам совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке?
В целях совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке в соответствии с вышеназванной Концепцией предполагалось внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений в отношении:
1) реализации права пользования заложенным жилым помещением;
2) обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
3) механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
4) заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.
В конце 2004 г. был принят пакет законов, в том числе в сфере гражданского и жилищного законодательства, которые должны в определенной мере решить вышеназванные проблемы.
В частности, приняты следующие законодательные акты:
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" от 29 декабря 2004 г. N 192-ФЗ*(104) . Активы, являющиеся обеспечением по ипотечным облигациям, не включаются в конкурсную массу при банкротстве кредитной организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием. На выпуск облигаций с ипотечным покрытием не распространяются правила, установленные ст. 102 ГК РФ, в соответствии с которыми общество вправе выпускать облигации на сумму, не превышающую размер уставного капитала либо величину обеспечения, предоставленного обществу в этих целях третьими лицами, после полной оплаты уставного капитала. Введено дополнительное основание для отзыва у кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций, которым является неисполнение кредитной организацией, являющейся управляющим ипотечным покрытием, требований Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" и изданных в соответствии с ним нормативных правовых актов, а также не устранение нарушений в установленные сроки, если в течение одного года к кредитной организации неоднократно применялись меры, предусмотренные Федеральным законом "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)". Максимальный срок, в течение которого кредитная организация должна удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, сокращен с одного месяца до 14 дней. В случае невыполнения этого правила Банк России обязан отозвать лицензию у кредитной организации;
- Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ*(105). Вводится понятие "жилищная облигация с ипотечным покрытием", которой является облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено. С принятием изменений к указанному Закону исключается положение о том, что требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено закладной со всеми приложениями к ней. Однако в случае если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия только закладной. Изменениями вводятся механизмы, касающиеся реализации ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием, продажи ипотечного покрытия в случае несостоятельности эмитента;
- Федеральный закон "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ*(106) . Устанавливается, что на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, а также земельные участки, на которых расположено это помещение (его части), может быть обращено взыскание по исполнительным документам, если они являются предметом ипотеки и на них в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
- Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ*(107) . Указанным Законом устанавливается, что в государственный реестр включаются сведения об ограничениях дееспособности или отсутствии дееспособности. Копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, подлежит в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган по государственной регистрации. В этот же срок органом опеки и попечительства направляются сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения;
- Федеральный закон "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ*(108). Внесены следующие изменения:
1) установлено, что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) (ст. 130 ГК РФ);
2) изменена норма, согласно которой прекращается право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение к новому собственнику (ранее такое право не прекращалось) (п. 2 ст. 292 ГК РФ);
3) при отчуждении жилого помещения получение в органах опеки и попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку требуется лишь когда в данном жилом помещении проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 ГК РФ);
4) исключена норма, согласно которой договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие;
- Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ*(109). Внесены следующие изменения:
1) в новой редакции изложена ст. 10, которая предусматривает следующие новеллы:
- договор, в котором отсутствуют какие-либо необходимые данные, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке;
- договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации;
- при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;
2) исключается требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Устанавливается, что должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной;
3) заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества;
5) устанавливаются особенности ипотеки земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также ипотеки земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием указанных средств;
- Федеральный закон "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ*(110). Внесены следующие изменения и дополнения:
1) п. 2 ст. 223 ГК РФ "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", содержащий общие положения, дополнен конкретизирующей нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 данного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя;
2) гл. V Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ дополнена статьей, которая устанавливает основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, т.е. меру социальной защиты граждан со стороны государства. Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если по независящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей. Данные положения применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.
Какие правовые проблемы решаются вышеназванными актами?
1. Как неоднократно отмечалось в юридической литературе, риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов увеличиваются из-за трудностей обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностей выселения залогодателя и членов его семьи. Снижение рисков осуществлено путем устранения противоречий между нормами, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в ГК РФ и в жилищном законодательстве, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" было установлено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:
- жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.
В то же время норма, предусмотренная ст. 292 ГК РФ, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом. Была установлена необходимость внесения ряда поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения в целях однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.
Особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки являются жилой дом или квартира, установлены в пп. 1 и 2 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(111) , который до вступления в силу Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ не мог решить ряд правовых проблем, связанных с тем, что при продаже с торгов на основании обращения взыскания на жилой дом или квартиру залогодатель и члены его семьи не могли быть выселены из жилого дома или квартиры в том случае, когда это было их единственным жильем, за исключением случаев, установленных в п. 2 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С принятием указанных изменений были решены следующие проблемные с точки зрения их реализации вопросы:
- обращение взыскания на заложенное жилое помещение и реализация заложенного жилья являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением залогодателя и членов его семьи;
- упразднены нормы, касающиеся обязанности нового собственника заключить договор найма с прежним собственником жилья или с кем-либо из проживающих с ним членов его семьи, о праве прежнего собственника требовать заключения такого договора найма в судебном порядке, о нотариально удостоверенном обязательстве освободить заложенное жилье при обращении на него взыскания как об обязательном условии осуществления принудительного выселения прежнего собственника;
- разрешено применение внесудебного порядка обращения взыскания на заложенный дом или квартиру при условии реализации предмета ипотеки путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
В качестве обязательного сохранено условие о том, что обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жильем залогодателя и членов его семьи, только когда жилье было заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на его приобретение или строительство.
Необходимо также обратить внимание на Федеральный закон "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" (вступил в силу с 1 января 2005 г.). Ранее взыскание по исполнительным документам не могло быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, на земельные участки, на которых расположены указанные объекты, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности.
Теперь устанавливается, что на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, а также земельные участки, на которых расположено это помещение (его части), может быть обращено взыскание по исполнительным документам, если они являются предметом ипотеки и на них в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (законодательство устанавливает такую возможность).
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации предусматривала внесение изменений и дополнений в ЖК РСФСР, учитывающих необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. С этой целью предполагалось законодательно закрепить в ЖК РСФСР (а в последующем и в ЖК РФ) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.
Указанные проблемы были решены с принятием Федерального закона "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ.
Данный Закон вносит изменения и дополнения в федеральное законодательство, касающееся установления оснований для выселения граждан из заложенных жилых помещений, приобретенных с помощью кредитных средств, в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, а также для переселения этих граждан в жилые помещения из фондов жилья для временного поселения. Принятие вышеназванного Закона направлено, прежде всего, на обеспечение гарантий кредиторов и инвесторов, вкладывающих свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.
Указанный выше Закон внес изменения в ЖК РСФСР, дополнив его новой главой - гл. 3.1, посвященной пользованию жилыми помещениями из фондов жилья для временного поселения (ст.ст. 108.1-108.3 ЖК РСФСР), к которым отнесены, кроме прочих, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа (далее - жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение).
По ЖК РФ указанные жилые помещения относятся к маневренному жилищному фонду (разновидность специализированного жилищного фонда), который согласно п. 2 ст. 95 данного Кодекса предназначен для временного проживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ст. 35 ЖК РФ).
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", действующий в редакции Федерального закона от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ, устанавливает правило, в силу которого обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.
Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
На основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения заключается договор найма указанного помещения (ст. 100 ЖК РФ). По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.
Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (п. 1 ст. 106 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.
Как уже отмечалось, законодательство Российской Федерации, касающееся выпуска и обращения ценных бумаг, не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг, что предусматривает принятие новых законодательных и иных правовых актов и совершенствование действующих.
Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ*(112) в целом создал правовую основу эмиссии ипотечных ценных бумагах, законодательно закрепил порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг. В то же время им не был решен ряд проблем, которые были решены с внесением в названный Закон изменений Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ. Кроме указанного выше, данный Закон внес следующие изменения и дополнения в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах":
1) установлен механизм реализации ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием (ст. 16.1). В случае принятия арбитражным судом решения о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства из имущества указанной организации, составляющего конкурсную массу, исключается имущество, составляющее ипотечное покрытие, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. Требования кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием не включаются в реестр требований кредиторов организации - эмитента указанных облигаций. При этом реестр требований кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием составляется на основании данных реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе претендовать на удовлетворение своих требований в ходе конкурсного производства только в пределах суммы, недополученной при реализации ипотечного покрытия облигаций.
Реализация ипотечного покрытия облигаций может проводиться путем продажи ипотечного покрытия облигаций с обязательством покупателя выполнить все условия, предусмотренные решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием, или продажи имущества, составляющего ипотечное покрытие, с распределением полученных денежных средств между владельцами облигаций с ипотечным покрытием (далее - продажа ипотечного покрытия).
Способ реализации ипотечного покрытия облигаций в целях удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием определяется конкурсным управляющим.
Со дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства запрещается замена прав требований, составляющих ипотечное покрытие.
Конкурсный управляющий после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства обязан направить регистратору, осуществляющему ведение реестра владельцев именных облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя с обязательным централизованным хранением депозитарию, осуществляющему централизованное хранение указанных облигаций, требование о подготовке реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием. В указанном требовании определяется дата, на которую составляется указанный реестр. Такая дата не может быть установлена ранее чем через 30 дней и позднее чем через 45 дней после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства.
Для составления реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием номинальный держатель облигаций представляет данные о лицах, в интересах которых он владеет облигациями, на дату составления указанного реестра.
Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев именных облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя с обязательным централизованным хранением депозитарий, осуществляющий централизованное хранение указанных облигаций, не позднее чем через 10 дней после даты составления реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием обязан передать указанный реестр конкурсному управляющему.
В случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя в документарной форме без обязательного централизованного хранения реестр требований кредиторов - владельцев указанных облигаций составляется конкурсным управляющим на вышеуказанную дату на основании требований владельцев указанных облигаций, предъявивших сертификаты указанных облигаций.
Информация о дате, на которую составляется реестр требований кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием, подлежит опубликованию конкурсным управляющим в периодических печатных изданиях, которые указаны в решении о выпуске таких облигаций, не позднее чем за 20 дней до даты составления данного реестра.
В случае если в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием отсутствует указание конкретных периодических печатных изданий, данная информация подлежит опубликованию в издании, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).
Текущие обязательства, связанные с реализацией ипотечного покрытия облигаций, в том числе вознаграждение конкурсного управляющего, погашаются за счет денежных средств, составляющих ипотечное покрытие, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ*(113) для возмещения расходов, связанных с погашением текущих обязательств;
2) установлен порядок продажи ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием (ст. 16.2). Конкурсный управляющий обязан продать имущество, составляющее ипотечное покрытие, и осуществить расчеты в соответствии с указанной статьей не позднее чем через девять месяцев после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства.
Продажа имущества, составляющего ипотечное покрытие, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
Денежные средства, составляющие ипотечное покрытие и полученные от продажи ипотечного покрытия, после погашения текущих обязательств направляются на удовлетворение требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием, включенных в реестр требований кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя в документарной форме без обязательного централизованного хранения - владельцев указанных облигаций, предъявивших сертификаты указанных облигаций.
Если при выпуске облигаций с ипотечным покрытием была установлена очередность исполнения обязательств по облигациям с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков, требования владельцев таких облигаций удовлетворяются в порядке установленной очередности. Требования владельцев облигаций с ипотечным покрытием каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием предыдущей очереди.
Имущество, оставшееся после удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием и погашения текущих обязательств, связанных с продажей ипотечного покрытия, включается конкурсным управляющим в конкурсную массу организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием;
3) выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться теперь не только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, но и кредитными организациями (ч. 1 ст. 17);
4) конкретизирована ч. 6 ст. 38 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", которая изложена в новой редакции. Установлено, что несоблюдение управляющим ипотечным покрытием, специализированным депозитарием или регистратором требований данного Федерального закона и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации, а также неустранение каждым из них нарушений в установленные сроки является основанием для приостановления или аннулирования у них соответствующей лицензии либо отзыва лицензии на осуществление банковских операций у управляющего ипотечным покрытием, если он является кредитной организацией, в соответствии с Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" (в редакции Федерального закона от 3 февраля 1996 г. N 17-ФЗ*(114) ).
В городах Москве и Санкт-Петербурге, во многих других субъектах Российской Федерации разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит взаимодействие с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Однако окончательному становлению указанной системы препятствует ряд объективных причин. В частности, слабое развитие банковской системы, низкие доходы и соответственно недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений. Указанные обстоятельства привели к развитию альтернативных форм финансирования строительства доступного жилья: создание и функционирование потребительских кооперативов, в том числе при активном содействии органов государственной власти (например, в г. Москве, республиках Татарстан, Башкортостан, Пензенская, Белгородская области).
Зарубежный опыт наглядно показывает: "катализатором", основой массового "социального" ипотечного кредитования, является именно способ приобретения и строительства жилья путем организации взаимного финансирования. Это подтверждается практикой Австрии, Германии, и особенно Словакии и Хорватии, где такой путь пройден фактически за пять лет. В Словакии, например, сегодня из пяти миллионов населения два миллиона являются вкладчиками организаций взаимного жилищного кредитования (далее - ОВЖК), которые в России существуют в виде потребительских кооперативов, созданных на основе немецких и австрийских технологий. В общих чертах правовые основы деятельности современного ОВЖК (точно так же, как и в австро-немецких Bausparkasse) предполагают создание общего паевого фонда из совместных паевых взносов его членов для приобретения со временем жилья для каждого участника. Причем в новую квартиру каждый участник заселяется гораздо раньше, чем если бы он копил на нее средства самостоятельно.
Система современных организаций ОВЖК позволяет аккумулировать и эффективно использовать собственные средства граждан. При этом все организации, участвующие в таком объединении, действуют по единым технологиям, разработанным саморегулируемой организацией, специально созданной в целях развития потребительской жилищной кооперации, защиты прав граждан и организаций в этой сфере, контроля за соблюдением участниками единых стандартов деятельности, оказания методической помощи организациям взаимного жилищного кредитования, правового, аудиторского, технологического, информационного обеспечения их деятельности.
Реальная доступность жилья достигается тем, что для приобретения квартиры необходимо накопить всего часть ее стоимости, остальная сумма, добавленная кооперативом, выплачивается в рассрочку в течение нескольких лет (цена квартиры фиксируется на момент ее приобретения). В отличие от ипотечного кредитования член ОВЖК выплачивает меньший процент за предоставленный заем (3-5 процента против 15-18 процентов). Эти средства идут на погашение издержек ОВЖК. Руководитель Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию А. Семяняка пояснил газете "Аргументы и факты": "Ставки по кредитам в России действительно высоки. Инфляция у нас, по прогнозам, 10 процентов, занять деньги на межбанковском рынке банки могут за 11-12 процентов, а кредиты людям выдают под 15-18. Нетрудно подсчитать, что 4-7 процентов банк забирает себе - за услуги. В США маржа банка составляет максимум 1,5 процента. Причем заметьте, что это только "голая" ставка. Те, кто оформлял кредит, знают, что еще есть дополнительные расходы (комиссионный сбор, страхование жизни и т.д.). Это еще дополнительно 1,5 процента годовых"*(115). Таким образом, в ОВЖК необходимые средства предоставляются самими его членами беспроцентно, на условиях обязательной возвратности, а при ипотечном кредитовании - на рынке межбанковских кредитов - под 11-12 процентов годовых.
В конце 2004 г., кроме ЖК РФ, были приняты еще два закона, направленных на совершенствование правового регулирования уже существующих достаточно продолжительное время форм участия в строительстве жилых помещений. Речь идет, в частности, о Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ*(116) (далее - Закон) и Федеральном законе "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ*(117) .
Участие в долевом строительстве жилых помещений. Такое участие не является новой формой жилищного обеспечения. Однако узаконенную форму оно приобрело с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, который предназначен урегулировать отношения застройщиков объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и покупателей - частных инвесторов. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 г. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется (ст. 27 Закона).
Договор участия в долевом строительстве. Данный договор оформляет отношения по объекту долевого строительства, которым является жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства.
Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов.
Закон обязал застройщиков предоставлять следующую информацию любым заинтересованным лицам:
- о наименовании, местонахождении, режиме работы;
- о государственной регистрации, об учредителях;
- о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние три года;
- о лицензии, номере и сроке ее действия, виде деятельности, подлежащем лицензированию;
- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.
Любое обратившееся лицо вправе дополнительно потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе;
- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Участником долевого строительства могут являться граждане и юридические лица, а также публичные субъекты (Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования).
Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве: это договор консенсуальный, возмездный, взаимный. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Существенные условия договора:
- определение объекта строительства;
- срок передачи объекта инвестору;
- цена, порядок и сроки оплаты;
- гарантийный срок на объект.
При отсутствии в договоре существенных условий такой договор будет считаться незаключенным.
Объект строительства должен быть идентифицирован. К идентифицирующим признакам на практике относятся: строительный адрес объекта, данные жилого помещения и его описание (предварительный номер, расположение объекта в строительных осях, этаж, размер общей и жилой площади, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.), схематическое обозначение его на плане, который прилагается к договору.
Срок передачи объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. У застройщика имеется право не менее чем за два месяца до истечения установленного срока направить участнику долевого строительства предложение об изменении договора в части сроков передачи, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Право принять или отклонить такое предложение остается за участником долевого строительства.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. В случае согласия с изменением сроков стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты "неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки" (ст. 6 Закона).
Цена. В договоре указывается цена, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате инвестором для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Она может быть выражена как общая стоимость объекта недвижимости, так и как стоимость одного квадратного метра. Последний вариант позволит осуществить перерасчет стоимости объекта недвижимости при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства.
Уплата цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленные договором периоды.
Застройщик не вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, для создания иного объекта. Закон установил обязанность застройщика направлять такие денежные суммы только на тот объект строительства, который инвестор в результате хочет получить (ст. 18 Закона), т.е. допускается только целевое использование денежных средств.
Гарантийный срок. Застройщик обязан предоставлять гарантийный срок на вновь возведенный объект недвижимости. Указанный срок не может быть менее пяти лет (ст. 7 Закона) и исчисляется со дня передачи объекта инвестору, если иное не предусмотрено в договоре. Участник долевого строительства вправе претендовать на получение объекта, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае выявления недостатков в переданном застройщиком объекте недвижимости в период гарантийного срока инвестор по своему выбору вправе потребовать от застройщика бесплатного ремонта, либо соразмерного уменьшения вклада на строительство и возврата части уплаченных средств, либо возмещения своих расходов на ремонт.
К недостаткам, при выявлении которых инвестор вправе предъявить вышеизложенные требования, относится отступление от условий договора, приведшее к ухудшению качества объекта, или выявление иных недостатков, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, если иное не установлено договором. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта строительства инвестор вправе отказаться от объекта и потребовать возврата всех уплаченных сумм и выплаты неустойки (ч. 3 ст. 7 Закона). Понятие существенных недостатков дано п. 2 ст. 475 ГК РФ, а также в Законе "О защите прав потребителей", который распространяется на правоотношения по договору участия в долевом строительстве, с одной стороны которого выступает физическое лицо, участвующее в строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона).
Под существенным недостатком понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения. К "существенным" может быть отнесен недостаток, который делает "невозможным или недопустимым использование товара в соответствии с его целевым назначением". Одним из вариантов "невозможности и недопустимости" является такой недостаток, который делает его использование по назначению опасным для жизни, здоровья или имущества граждан.
Организационно-правовые вопросы участия в долевом строительстве. Моменту заключения договора долевого строительства должны предшествовать три обязательных действия застройщика:
1) получение застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство;
2) опубликование и (или) размещение проектной декларации;
3) государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Наличие выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство на имя застройщика подтверждает правомочность застройщика осуществить строительство объекта недвижимости. Разрешение на строительство в зависимости от статуса земельного участка, на котором планируется возведение объекта, выдается федеральным органом исполнительной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации либо органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
На застройщике лежит обязанность разработать и опубликовать проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (ст. 19 Закона) в целях обеспечения возможности инвесторам заранее ознакомиться с вариантами планируемого строительства объектов недвижимости и определиться с застройщиком. Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Причем дата опубликования декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве. Застройщик вправе начать привлечение денежных средств под строительство недвижимости только по истечении 14 дней с момента обнародования проектной декларации.
Закон возложил на застройщика обязанность публиковать в течение 10 дней информацию об изменениях, коснувшихся проектной декларации (ст. 20 Закона). Помимо обязательного опубликования изменений, на застройщика возложена обязанность ежеквартально обновлять проектную декларацию с информацией о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, что гарантирует постоянную осведомленность инвесторов о деятельности застройщика.
Государственная регистрация права аренды или собственности на земельный участок подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в свидетельстве или договоре территории.
Застройщик обязан предоставить заинтересованным лицам информацию о проекте строительства:
- о цели проекта строительства;
- об этапах и сроках реализации проекта;
- о разрешении на строительство;
- о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
- о местоположении строящихся (создаваемых) объектов недвижимости и об их описании;
- о количестве в составе строящихся (создаваемых) объектов недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- описание технических характеристик указанных самостоятельных объектов в соответствии с проектной документацией;
- о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) объектов недвижимости;
- о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
- перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
Помимо вышеуказанной информации и документов, которые должны быть предоставлены заинтересованным лицам, у застройщика имеется обязанность представить для ознакомления по требованию участника долевого строительства следующие документы:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- заключение государственной экспертизы проектной документации, если необходимость проведения такой экспертизы установлена федеральным законом;
- проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору. Договор долевого участия (ст. 16 Закона), а также уступка участником долевого строительства прав требований по договору (ст. 11 Закона) подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (соответствующее подразделение Росрегистрации), обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.
Основанием для государственной регистрации права собственности инвестора на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Обязанность передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, возложена на застройщика, который не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения, обязан представить указанный документ (или нотариально удостоверенную копию) для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения объектов недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором.
Особенности рекламы объектов строительства. Статьей 22 Закона установлены требования к рекламе, распространяемой в любой форме и с помощью любых средств*(118) . При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:
- приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности. Например, запрещено указывать в тексте рекламы информацию о проценте дохода, который может быть получен инвестором в случае реализации им объекта после окончания строительства;
- рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.
Реклама строительного проекта, связанного с привлечением денежных средств инвесторов для строительства объектов недвижимости, должна содержать указание на места и способы получения заинтересованными лицами проектной декларации.
Распространение рекламы возможно только в период осуществления деятельности соответствующего застройщика на рекламируемом объекте. В случае приостановления деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, такая реклама запрещена.
КоАП РФ предусматривает санкции за нарушения правил рекламы. Согласно ст. 14.28 "Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" данного Кодекса за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от 3 000 до 4 000 тысяч минимальных размеров оплаты труда.
Статьей 8 Закона установлены предельные сроки передачи объекта - в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее срока, установленного договором.
Фактом готовности объекта к передаче является соответствующее уведомление, после получения которого инвестор обязан приступить к принятию объекта в срок, указанный в договоре. В случае отсутствия такого срока - в течение семи рабочих дней с момента получения уведомления. Подписание акта передачи объекта сторонами является доказательством исполнения заказчиком обязательств в полном объеме (ст. 12 Закона). Для инвестора договор будет считаться исполненным при выполнении двух условий: уплаты цены договора и подписания инвестором акта передачи объекта.
Приступив к принятию объекта, инвестор имеет право осмотреть передаваемый объект на предмет соответствия его требованиям договора и качества.
В случае выявления недостатков инвестор вправе отказаться от подписания акта передачи объекта, оформив такой отказ соответствующим актом с указанием выявленных нарушений договора.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Расторжение договора. Договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по решению суда. Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут только по обоюдному согласию сторон.
Расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно при наличии перечисленных в Законе оснований только в судебном порядке. Основаниями для расторжения договора в судебном порядке по инициативе застройщика является нарушение инвестором сроков внесения платежа по договору. Законом предусмотрено два варианта оплаты договора: единовременно или в течение определенных периодов (в рассрочку). При единовременной оплате договора застройщик вправе требовать расторжения договора, если просрочка внесения платежа составила более чем три месяца. При оплате договора в рассрочку возможность расторжения договора по инициативе застройщика наступает, если инвестором задержан платеж более чем три раза в течение 12 месяцев.
Законом установлен достаточно широкий перечень случаев отказа участника долевого строительства от исполнения договора.
По инициативе участника долевого строительства договор может быть расторгнут в следующих случаях:
- при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
- при прекращении или приостановлении строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан инвестору;
- при существенном изменении проектной документации строящегося объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенном изменении размера объекта долевого строительства;
- при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости;
- при невыполнении застройщиком обязанностей в связи с нарушением качества строительства;
- при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства;
- в иных предусмотренных договором случаях.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных инвестором. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком инвестору.
Риск случайной гибели или повреждения объекта строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Следовательно, до подписания акта передачи объекта недвижимости между инвестором и застройщиком последний несет ответственность за целостность и сохранность строящегося объекта недвижимости. Например, риск гибели объекта долевого строительства, пострадавшего от пожара, наводнения или иного обстоятельства, возложен на застройщика. При наступлении указанных обстоятельств застройщик за свой счет обязан восстановить объект недвижимости. Но после подписания акта передачи объекта недвижимости такой риск переходит к инвестору.