С VII в. на протяжении столетий в Японии существовало три формы собственности на землю: казенная, общественная и большесемейная.
Государственный фонд надельных земель делился на наделы, которые получали не только свободные, но и холопы, рабы (1/3 надела свободного), а также казенные дворы и казенные рабы, которые в отличие от всех других надельщиков не платили налоги в государственную казну.
Земля, находившаяся в распоряжении отдельного двора (приусадебный или садовый участок, распаханная или орошенная целина), переходила во владение трем поколениям семьи. Приусадебные или садовые участки были равными по размерам как у "подлых", так и у "добрых" семей и не зависели от их численности.
Семейная собственность всемерно охранялась государством. Запрещался беспричинный раздел двора, самовольный выдел из семьи и пр. Желавший выделиться должен был получить поручительство от пятидворок, что он не был "беглым или обманщиком". В общественной собственности находились леса, горы, пустоши, пастбища, которыми мог пользоваться каждый.
Казенные земли, кроме земель, закрепленных за отдельными учреждениями, предназначались для раздачи наделов, среди которых выделялись своими размерами должностные и ранговые наделы чиновников. Существовал особый резервный фонд государственных земель, из которых выдавались "наградные" участки за заслуги перед государством. С этой целью издавались специальные указы императора. За "великие заслуги" земельный участок передавался в собственность с правом неограниченного наследования, за иные заслуги - во владение с правом наследования одного или двух поколений.
Выделялись среди казенных земель и "дворцовые" поля, которые обрабатывались в порядке трудовых повинностей. Продавать можно было только частную землю, но практиковалась аренда земли как государственной (из резервного фонда), так и чиновничьей. Крестьянские наделы могли сдаваться в аренду только в исключительных случаях с разрешения начальства. Садовый участок мог быть сдан в аренду на любой срок, а пахотный - на один год. Строго запрещалось дарить, продавать не только поля, но и садовые участки буддийским храмам. Нельзя было даже меняться землями с ними. Недра и их богатства по своему статусу не отличались от казенных земель. С ведома властей они отдавались в частную разработку для добычи меди, железа на условиях несения натуральных повинностей.
В японском раннесредневековом праве не сформировалось четкого деления вещей на движимые и недвижимые, но предусматривался особый статус найденной вещи, которая через 30 дней после объявления о находке переходила в собственность нашедшего ее. Право собственности на клад признавался в равных долях за нашедшим его и владельцем земли.
Вместе с ликвидацией надельной системы и развитием вассально-ленных отношений все большее распространение стали приобретать такие формы феодальной земельной собственности, как наследственный фонд и бенефиций самурая-воина, замененный впоследствии выплатой "рисового пайка".
Слабое развитие товарно-денежных отношений привело к тому, что в средневековом праве Японии не сложилось четкого представления об обязательстве в юридическом смысле слова. Европейскому термину "обязательство" в японском языке соответствовало слово "гиму", означающее то, что должен делать каждый человек или что запрещено ему делать, исходя из его статуса. Все обязательственные отношения изначально признавались, таким образом, в строго допустимых границах.
В "Тайхо Ёро рё" лишь десять статей посвящено договорам: купле-продаже, найму, займу, закладу, - которые жестко регламентировались государством и нарушение которых влекло за собой, как правило, уголовное наказание.
Частная торговля считалась непрестижной в Японии даже для крестьянина. Она запрещалась чиновникам, начиная с пятого ранга, самураям и буддийским монахам. Широкий перечень запретительных мер окутывал внутреннюю и особенно внешнюю торговлю, которая считалась уделом самого государства. Она была почти сведена на нет в период третьего сёгуната, когда проводилась активная политика самоизоляции страны. Запрещалась торговля некоторыми видами товаров, например оружием. Жесткому контролю государства подвергалась торговля на рынках. Этот контроль осуществляли специально созданные "конторы рынка", в ведение которых входила проверка правильности мер и весов, документов при торговле рабами, качества товаров и их клеймение в случае негодности, взимание торговых пошлин и пр. Подлежали государственному регулированию и рыночные цены - с помощью установления так называемых казенных цен, исходными данными для которых была цена "казенного риса". Спекулятивное использование разницы цен, особенно чиновниками, строго наказывалось. Эти ограничения, однако, не распространялись на сделки государства с частными лицами.
Японскому праву были известны договоры частного и казенного займа зерна, денег, в том числе и процентного. Ростовщичество возбранялось лишь буддийскому клиру. Заем обеспечивался залогом и поручительством.
Как в Индии и других восточных странах, кредитор не мог взыскивать проценты, превышающие сумму долга. Нельзя было безоговорочно взыскивать долг с поручителя, своевольно распоряжаться залогом. Должник мог отрабатывать долг, но долговое рабство было категорически запрещено. Не разрешались самовольные сделки, в том числе и договор займа рядовых членов двора, поскольку правом распоряжения семейным имуществом обладал только глава семьи.
Не получил широкого распространения и договор найма рабочей силы, так как существовала трудовая повинность, широкая сеть различных отработок. В "Тайхо Ёро рё" договор найма упоминается применительно к найму мастеров, строителей, кровельщиков, керамистов и др. на сверхурочные (трудовым повинностям) работы, а также казенных пастухов и "носильщиков налогов", которых нанимало государство постоянно или временно. Интересно, что этот договор сопровождался рядом гарантий против злоупотреблений нанимателя в отношении работника, например, срок найма не мог без согласия работника превышать 50 дней и пр. (Закон VIII, ст. 22).