Правовое регулирование вещных отношений занимало центральное место в римском частном праве. Само понятие вещного права еще не было известно римским юристам, но они четко отличали вещные иски (actiones in rem) от личных исков (actiones in personam), связанных с обязательственными отношениями.
Для практических целей римские юристы классической и постклассической эпохи использовали целый ряд классификаций вещей, с которыми в имущественном обороте были связаны различные последствия. Это уже известное нам деление вещей на манципируемые и неманципируемые, утратившее постепенно свое былое значение, а также на движимые и недвижимые, делимые и неделимые, заменимые (определяемые родовыми признаками) и незаменимые (индивидуально определенные) вещи и т.п.
Особое место в имущественных отношениях в римском государстве, где экономика носила аграрный характер, занимала земля. Наряду с землями, которые еще в древнейший период перешли в частную собственность отдельных рабовладельцев, длительное время существовала также государственная земля, рассматриваемая как общественная (ager publicus). После принятия закона Лициния борьба вокруг этой земли не только не ослабла, но разгорелась с новой силой. Нобилитет расхищал эти земли, создавая на них крупные рабовладельческие латифундии, с которыми не могли конкурировать мелкие крестьянские хозяйства. Поскольку чрезвычайные законодательные меры, которые осуществили братья Гракхи с целью перераспределения земли в пользу мелких собственников, не дали результата, логическим итогом всего предшествующего развития Рима стал аграрный закон 111 года до н.э., который предусмотрел, что земли, составлявшие общественный фонд, больше не подлежат переделу. Это окончательно закрепило частную собственность на землю, сделало ее безраздельно господствующей.
Потребности имущественного оборота и расширение территории римского государства привели к появлению в классическую эпоху новых видов права собственности. Поскольку известная предшествующему периоду квиритская собственность имела ярко выраженный национально-римский характер и становилась все более архаичной в силу целого ряда условностей, необходимых для ее приобретения, сама жизнь потребовала выработки новых и менее сложных форм закрепления собственнических интересов. В рамках преторского права с помощью особых юридических средств была создана конструкция так называемой преторской, или бонитарной, собственности. Претор в тех случаях, когда в силу несоблюдения формальностей квиритского права приобретатель вещи не мог получить статус квиритского собственника, брал под защиту интерес покупателя, фактически закрепляя приобретенную им вещь в составе его имущества (in bonis).
Для защиты прав бонитарного собственника преторы использовали и институт давностного владения, известный квиритскому праву. Претор признавал бонитарную собственность в конечном счете и квиритской, как если бы такое право возникло на основе приобретательной давности. Таким образом, бонитарный собственник, владеющий вещью, получал защиту претора от притязаний со стороны квиритского собственника, чье право на вещь становилось "голым". Со временем преторы стали предоставлять бонитарному собственнику юридическую поддержку и на тот случай, когда в силу тех или иных обстоятельств последнему приходилось добиваться возврата вещи от других лиц (в том числе и от квиритского собственника). С этой целью применялся особый Публицианов иск (actio in rem Publiciana).
В связи с расширением границ римского государства, включением в него все новых провинций и роста числа иностранцев получили признание и правовую защиту также провинциальная собственность (для римских граждан) и собственность перегринов.
Римские юристы специально не разрабатывали саму конструкцию права собственности как таковую, но они раскрыли его юридическое содержание путем признания различных полномочий, принадлежащих собственнику вещи. К этим полномочиям ими относились: право владения, право пользования, право распоряжения, право на плоды или доходы, которые приносит вещь, право истребования своей вещи от третьих лиц. Право собственности рассматривалось как наиболее полное господство лица над вещью, как абсолютное и неограниченное право. Такое понимание частной собственности было использовано и развито впоследствии в праве многих государств нового времени.
В римском праве классического и постклассического периода большое внимание уделялось способам приобретения права собственности, поскольку развитие имущественного оборота требовало большой точности юридических отношений и предельной ясности в вопросе о титуле (юридическом основании) приобретения права собственности.
Наряду с манципацией, которая использовалась все реже, а в период домината практически вышла из употребления, решающее значение как основной способ переуступки права собственности приобрела "традиция" (traditio). Удобство этого способа заключалось в его простоте и неформальном характере. При традиции право собственности приобреталось в силу самой фактической передачи вещи лишь при условии наличия "справедливого", т.е. законного основания (justa causa).
В классический период, особенно в "праве народов", получил более детальную разработку и ряд других способов приобретения права собственности, некоторые из которых были известны еще с древнейших времен. Это захват брошенных вещей, а также вещей, которые не имели хозяев (например, продукты рыбной ловли, охоты и т.п.). Сюда же относились вещи, захваченные у врага. Согласно рескрипту Адриана, найденный клад делился пополам между лицом, нашедшим его, и собственником земли, на участке которого он был обнаружен.
К числу особых способов приобретения права собственности относилось создание новой вещи из чужого материала (спецификация). Между основными школами юристов (сабиньянцами и про-кульянцами) велись споры по вопросу о том, кому в данном случае принадлежит вещь - ее изготовителю или собственнику материала. Право собственности могло возникнуть также путем соединения вещей. Так, если на участке, принадлежавшем одному лицу, был выстроен дом из материалов, собственником которых являлось другое лицо, земельный собственник приобретал право собственности на выстроенный на его участке дом. Дальнейшее развитие в классический период получила приобретателъная давность (usucapio). В преторском праве был расширен круг лиц, которые могли приобрести право собственности по давности владения. Так, после десяти лет добросовестного и непрерывного владения это право признавалось даже за перегринами. В постклассический период (при императоре Юстиниане) в результате непрерывного владения вещью в течение более 30 лет право собственности признавалось даже в случае отсутствия законного титула, т.е. "справедливого основания владения" (так называемая экстраординарная приобретательная давность).
В классический период получили дальнейшее развитие гражданско-правовые формы защиты прав частного собственника. Наиболее важной из них был виндикационный иск. Он предоставлялся собственнику вещи, которая в силу каких-либо причин была им утеряна и оказывалась у третьего лица. Виндикационный иск по существу представлял собой спор о праве собственности, в котором настоящий собственник должен был доказать свой титул на спорную вещь. При наличии таких доказательств вещь возвращалась собственнику вне зависимости от того, как она попала последнему владельцу. Если этот владелец чужой вещи был добросовестным, т.е. не знал о незаконности обладания ею, он должен был вернуть собственнику вещь и все плоды, полученные от нее с момента возбуждения виндикационного иска. Недобросовестный владелец сверх того присуждался к возмещению всех плодов, полученных от вещи за время владения ею.
Для защиты прав и интересов частного собственника в римском праве в классический и постклассический периоды использовался также негаторный иск, который был направлен против третьих лиц, выдвигающих необоснованные претензии на чужую вещь (например, на соседний земельный участок), и прогибиторный иск, имеющий своей целью устранение помех, которые препятствовали собственнику осуществлять нормальное использование своей вещи.
С развитием преторского права получил окончательное юридическое оформление еще один самостоятельный вид вещного права - институт владения (possessio). Он вытекал из всего строя частнособственнических отношений и в известном смысле дополнял право собственности. Под владением вещью понималось фактическое обладание ею (corpus possessionis), сопровождавшееся намерением владеть ею самостоятельно (animus possessionis), как на праве собственности. Последнее обстоятельство отличало владение от простого держания вещи (detentio), которое часто возникало на основе договора и передачи вещи держателю самим собственником.
Защита интересов владельца вещи осуществлялась не с помощью исков, которые служили для защиты прав собственника, а посредством преторских интердиктов (приказов) об удержании владения в случае грозящего нарушения прав владельца вещи или же о возврате уже изъятой третьим лицом вещи. Интердикт хотя и не имел такой юридической силы, как иск, отличался большей простотой, поскольку избавлял владельца вещи от необходимости прибегать к сложной процедуре доказывания титула приобретения вещи. Поэтому к преторскому интердикту прибегали и собственники вещей, когда предпочитали использовать более быстрый путь защиты своих нарушенных прав.
В классический период получает дальнейшее развитие и такой вид вещного права, как право на чужие вещи (jura in re aliena). Появляется ряд новых земельных сервитутов (пастбищный и т.п.), но особенно городских: право пристройки к чужому дому, право опереть свою стену на стену дома соседа, право на то, чтобы сосед своими застройками не лишал света и вида и т.п. Источники постклассического периода упоминают о появлении такого вида права на чужую вещь, как суперфиция, которое возникало в связи с постройкой дома на чужой земле. Сначала права застройщика регулировались договором имущественного найма, т.к. дом рассматривался в качестве подчиненной вещи, а поэтому становился собственностью владельца земельного участка. Однако затем претор стал осуществлять более широкую защиту интересов застройщика, признал его право на дом как вещное, а не как личное, т.е. вытекающее из договора найма.
Из греческого права в эту эпоху был позаимствован эмфитевзис - наследственная аренда земли с внесением установленной платы. Держатель земли (эмфитевт) не мог быть согнан с участка в силу признанного за ним претором и защищаемого вещного права, которое могло даже переуступаться третьим лицам.
В классический период получило развитие и залоговое право. Все более редкой становится древняя форма залога, построенного на доверии, когда заложенная вещь считалась собственностью кредитора (федуция). Если должник не выполнял обязательства, эта вещь навсегда оставалась у кредитора даже в том случае, если ее стоимость была больше, чем сумма долга. С развитием товарного обращения все чаще стал использоваться залог (пигнус), при котором заложенная вещь передавалась кредитору не в собственность, а в держание, защищавшееся, как и владение, с помощью интердикта, что несколько облегчало положение должника. В императорскую эпоху под влиянием греческого права распространяется и такая форма залога, как ипотека, при которой заложенная вещь (обычно земля) оставалась у должника. Кредитор же получал ограниченное вещное право - не допускать продажи должником заложенной земли и истребовать ее в случае неисполнения обязательства.
В классическую эпоху получили развитие и разработку и личные сервитуты, которые предусматривались обычно в завещаниях и представляли собой пожизненное право лица, в чью пользу устанавливался сервитут, пользоваться чужой вещью с правом получения от нее плодов (узуфрукт) или же без такого права (узус).